本件は、区分所有建物（以下「本件建物」といいます。）の所有権者が、管理組合法人に対して、多額の管理費等を滞納していたため、管理組合法人に指定された者が区分所有法５９条１項による本件建物の競売請求の訴を提起してその認容判決を得た後に、その判決確定前に当該区分所有者が本件建物の共有持分の５分の４を第三者に譲渡したため、管理組合法人側が前所有者と併せて当該第三者に対しても競売の申立てをした事案です。
これに対し、最高裁判所は、「建物の区分所有等に関する法律５９条１項の競売の請求は，特定の区分所有者が，区分所有者の共同の利益に反する行為をし，又はその行為をするおそれがあることを原因として認められるものであるから，同項に基づく訴訟の口頭弁論終結後に被告であった区分所有者がその区分所有権及び敷地利用権を譲渡した場合に，その譲受人に対し同訴訟の判決に基づいて競売を申し立てることはできないと解すべきである。」と判示して、競売申立て却下する原決定を維持しました。
◆平成２３年（ク）第１６６号最高裁判所第３小法廷平成２３年１０月１１日決定
（上記の裁判所のウェブサイトで判決全文を入手できます。）
最高裁判所の決定は、従来の通説的見解にも沿っていますが、この最高裁判所の決定を前提とすれば、区分所有法５９条１項の競売の請求をしても、対象となる区分所有建物の共有持分の一部でも第三者に譲渡されれば、少なくても当該共有持分については容易に競売を回避されてしまうため、今後、管理組合側としては、競売の請求に先立ち、区分所有建物につき処分禁止の仮処分の申立て等の対策を検討する必要性が出てくると思います。
［区分所有法の参考条文］
（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
第五十七条 区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
２ 前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。
３ 管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。
（区分所有権の競売の請求）
第五十九条 第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。
2011年12月15日 弁護士 廣江信行
