原状回復の問題は、消費者保護という社会潮流の中で理解することが不可欠です。平成１２年に消費者保護法が成立したのをはじめとし、これまでの間、消費者関連法が進展し、平成２１年には消費者庁が発足しました。今後、社会全体が消費者の視点に立った考え方に転換していくことは明らかであり、消費者保護を前提としない事業者は、淘汰されていくと思われます。原状回復ガイドラインは、こうした社会潮流の中から登場したものであり、今回の改訂も、また同じです。
原状回復ガイドラインは、通常損耗は賃料に含まれており、原状回復の範囲外であることを大前提として、原状回復問題を、賃貸借の出口（退去時）の問題として捉えるのではなく、入口（入居時）の問題と捉え直すことにより、契約関係を透明化しようとするものです。契約関係の透明化は消費者保護に資するものであり、消費者保護を大前提に、どのような保護の在り方が望ましいのかという視点から、原状回復の問題をとらえなければなりません。このことが、最終的には事業者の利益にも通じることを理解する必要があります。
原状回復ガイドラインの内容は、基本的にオフィスビル賃貸借についてもあてはまりますが、オフィスビルにおいては、賃貸住宅と違い、事務所、ショールーム、教室など、様々な使い方が考えられます。そのため、貸し方も様々になるのはいわば当然で、オフィスビル賃貸借においては、契約自由の原則により、原状回復について様々な特約が認められています。経年劣化、通常損耗についても、原状回復の対象として定めていることも多く、オフィスビルにおいて、賃貸当時の状況にまで戻す特約の有効性が問題とされた事例において、東京高裁平成１２年１２月２７日判決（判例タイムズ１０９５号１７６頁）は、その特約の効力を認めています。
いずれにせよ、後のトラブル防止のため、入居に際して、「原状回復」の基準となる「原状」とは何か、つまり、原状回復の基準を予め詳細に定めておく重要性は、賃貸住宅でもオフィスビルでも違いがないということになります。
今後、賃貸住宅においても、オフィスビルに置いても、新原状回復ガイドラインに沿って実務が運用されていくことが予想されます。これを機に、ガイドラインに沿った賃貸借契約書の見直しをぜひご検討ください。
2011年1月19日 弁護士 町田裕紀
